Onko pakko olla isännöitsijä?

Taloyhtiössä saatetaan pohtia, onko yhtiössä oltava isännöitsijä. Laki ei lähtökohtaisesti edellytä isännöitsijän valitsemista. Yhtiöjärjestykseen on kuitenkin saatettu kirjata määräys, että yhtiöllä on oltava isännöitsijä. Isännöitsijä voi olla myös isännöintitoimisto, jossa on nimetty päävastuullinen isännöitsijä.

Asunto-osakeyhtiölaki ja muut säädökset ja lainsäädäntö kuitenkin ovat sen verran kimurantteja, että käytännössä jokaisessa taloyhtiössä on perusteltua olla ammatti-isännöitsijä hoitamassa taloyhtiön hallinnollisia asioita.

Mitä vaikeuksia voi tulla ilman isännöitsijää?

Remontit

Lainan saaminen esimerkiksi isoihin remontteihin voi olla vaikeaa. Jos taloyhtiöllä ei ole ammatti-isännöitsijää, dokumentointi on mahdollisesti hoidettu puutteellisesti ja pankilla ei ole tarpeeksi oikeaksi todettua tietoa lainapäätöksen tekemiseen.

Remonttien aikana on paljon hoidettavia asioita, joiden hoitamiseen ei osakkailla yleensä riitä aika. Isännöitsijä hoitaa asioita kokopäivätoimisesti, mikä varmistaa sujuvan etenemisen ja mahdolliset ongelmatilanteet hoidetaan nopeasti.

Lain noudattaminen

Ammatti-isännöinnin puute voi johtaa käytäntöihin, jotka eivät ole laillisia. Esimerkiksi taloyhtiössä on voitu antaa hallitukselle ilmaisia saunavuoroja ja autopaikkoja korvaukseksi hallitustyöstä, tietämättä että tämä määritellään veronkierroksi. 

Monesti on myös epäselvyyttä siitä mitkä asiat käsitellään hallituksen kokouksessa ja mitkä yhtiökokouksessa. Pahimmassa tapauksessa yhtiökokous voi nostaa kanteen hallitusta vastaan, jos hallitus on ylittänyt valtuutensa. Näin voi käydä esimerkiksi, kun hallitus on ottanut lainaa tai tilaa putkiremontin tietämättä, että hallituksella ei ole siihen oikeutta vaan päätös olisi kuulunut yhtiökokoukselle.

Isännöitsijä tietää mitkä asiat kenenkin kuuluu päättää ja on vastuussa siitä, että päätökset tehdään laillisesti. Isännöitsijä tuntee asunto-osakeyhtiölain ja varmistaa, että hallitus tekee lainmukaisia päätöksiä eikä ylitä valtuuksiaan missään tilanteessa. Ammattitaitoisella isännöitsijällä on myös uusin tieto lakimuutoksista ja muuttuneista säädöksistä.

Osakkaiden yhdenvertainen kohtelu

Kun taloyhtiössä on ulkopuolinen isännöitsijä, paikalla on aina puolueeton osapuoli varmistamassa, että taloyhtiön osakkaita kohdellaan yhdenvertaisesti. Ristiriitatilanteissa isännöitsijä hahmottaa kokonaisuuden ja huolehtii että taloyhtiön etu toteutuu.

Taloyhtiön talous

Isännöitsijä osaa tulkita taloyhtiön kirjanpitoa ja tekee hallitukselle esityksiä, mitä toimenpiteitä tarvitaan, esimerkiksi ylimääräisen yhtiövastikkeen periminen ja miten se toteutetaan asianmukaisesti.

Isännöitsijä seuraa myös vastikereskontraa ja raportoi mahdolliset vastikerästit hallitukselle. Vastikemaksujen tilannetta on seurattava aktiivisesti, jotta taloyhtiön kassassa on aina rahaa yhtiön laskujen maksuun. Jos kassa menee miinukselle, seurauksena taloyhtiön laskut jäävät maksamatta ja yhtiön maksettavaksi tulevat laskujen perintäkulut. Riskinä on myös luottohäiriömerkintä.

Taloyhtiölle kassan ylijäämä voi olla yhtä iso ongelma kuin alijäämä. Jos taloyhtiö tekee voittoa, se voi joutua maksamaan voitosta veroa. Tässä tapauksessa isännöitsijä tekee hallitukselle esityksen, miten ylimääräisten varojen kanssa kannattaa toimia.